Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NÐ-CP về thi hành Luật Ðất đai năm 2003. Nghị định có 14 chương 186 điều, nhằm cụ thể hóa những nội dung của Luật Ðất đai.
Dưới đây là một số nội dung quan trọng của Nghị định này.

Ngày 29-10-2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NÐ-CP về thi hành Luật Ðất đai năm 2003. Nghị định có 14 chương 186 điều, nhằm cụ thể hóa những nội dung của Luật Ðất đai. Dưới đây là một số nội dung quan trọng của Nghị định này. Nghị định này quy định cụ thể những trường hợp Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng theo các chính sách ruộng đất trước ngày 15-10-1993 như: Ðất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền bắc, chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân phong kiến ở miền nam; đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho HTX và các tổ chức khác, cho hộ gia đình, cá nhân; đất góp vào HTX theo Ðiều lệ HTX nông nghiệp bậc cao; đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng để làm đất ở; đất ở và đất vườn đã giao lại cho HTX để đi khai hoang, ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất; đất chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người không có ruộng hoặc thiếu ruộng tại miền nam sau ngày giải phóng.
Còn những trường hợp không phải là thực hiện chính sách, như cơ quan Nhà nước mượn đất của dân, hộ gia đình, cá nhân mượn đất của nhau hoặc tổ chức không phải là cơ quan Nhà nước mượn đất, thuê đất hoặc cho mượn đất, cho thuê đất, nếu có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất và giấy tờ cho mượn thì được xem xét trả lại.
Về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì người dân phải được đóng góp ý kiến khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại trụ sở Bộ Tài nguyên và Môi trường (đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả nước), Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh), Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện) và trụ sở UBND cấp xã toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết và các dự án, công trình đầu tư đã được xét duyệt. Việc giao đất , cho thuê đất phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. UBND cấp xã là người chịu trách nhiệm chính, nếu không ngăn chặn, xử lý kịp thời để xảy ra trường hợp sử dụng đất không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt tại địa phương.
Ðể việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đúng đối tượng, có hiệu quả, Nghị định quy định cụ thể những căn cứ để giao đất, cho thuê đất, trong đó phải căn cứ việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp người xin giao đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh.
Người xin giao đất, thuê đất phải tự nhận xét về việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với dự án mình đang thực hiện, có xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường sở tại về việc chấp hành này. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng nhà đầu tư xin giao đất, thuê đất tràn lan ở nhiều địa phương nhưng sau đó không thực hiện theo đúng tiến độ dự án, sử dụng lãng phí đất đai hoặc không đầu tư mà chờ giá đất lên chuyển nhượng kiếm lời.
Nghị định cũng quy định cụ thể những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Nhà nước thu hồi vào mục đích phát triển kinh tế bao gồm các trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh dịch vụ du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được xét duyệt mà các dự án này không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; thực hiện các dự án có nguồn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), dự án 100% vốn nước ngoài đã được xét duyệt mà không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Ðối với các dự án phát triển kinh tế không nêu ở trên và những trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thì Nhà nước không thực hiện việc thu hồi. Quy định này cũng là tạo điều kiện cho các nhà đầu tư chủ động trong việc tạo lập mặt bằng sản xuất, không trông chờ vào Nhà nước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người sử dụng trước đó vẫn có giá trị pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật. Ðất ở tại nông thôn, tại đô thị, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác, người sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đất do Nhà nước giao để quản lý theo quy định của Nghị định này, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do cấp xã quản lý, người sử dụng đất thuê, thuê lại của người khác không phải là đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, người sử dụng đất không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đang có tranh chấp, đất đã bị Nhà nước thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, v.v...).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, gồm hai bản, một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản được lưu tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất liên quan biến động đất đai, thì nếu thửa đất không thay đổi thì không cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định tại Luật Ðất đai năm 2003, Nghị định quy định một số điều kiện cụ thể khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng chưa đầu tư đã chuyển nhượng, đặc biệt đối với các dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê phải bảo đảm đúng quy hoạch xây dựng, kiến trúc và cảnh quan đô thị, xây dựng các khu đô thị đẹp, hiện đại ngang tầm các khu đô thị của các nước phát triển.
Nghị định không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Ðối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp (chuyển mục đích sử dụng đất) thì đất nhận chuyển nhượng đó phải được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích đó.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp đất đó được chuyển mục đích đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái nếu không sinh sống ở khu vực đó. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần thứ 2 đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ 2.
Nghị định quy định việc phát hiện và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai với người quản lý. Người quản lý khi thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai mà vi phạm quy định về hồ sơ và mốc giới địa giới hành chính, vi phạm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, vi phạm về thu hồi đất, trưng dụng đất, vi phạm về quản lý đất do Nhà nước giao để quản lý, vi phạm về trình tự, thủ tục hành chính thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị kỷ luật từ mức khiển trách đến buộc thôi việc. Trường hợp có dấu hiệu phạm tội thì phải chuyển hồ sơ sang các cơ quan bảo vệ pháp luật điều tra, xử lý, truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Theo Nguyễn Khải (Vụ trưởng Vụ Ðất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường), Cổng giao tiếp điện tử Bộ Tư Pháp