Bất động sản không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được công chứng?
15:52' 22/6/2006

Bộ Tư pháp đã có công văn hướng dẫn những trường hợp là tổ chức thuê lại đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất.



Hiện nay, có nhiều trường hợp là tổ chức thuê lại đất, mà không phải là đất khu công nghiệp, nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Những trường hợp này muốn thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất nhưng bị cơ quan công chứng từ chối công chứng hợp đồng do không có giấy chứng nhận QSDĐ. Để giải quyết vấn đề này, Bộ Tư pháp đã có công văn hướng dẫn.

Điều 51 Luật Đất đai năm 2003 có quy định việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất là tổ chức, nhưng chỉ trong trường hợp tổ chức ký hợp đồng thuê đất với cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì Nhà nước không cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho "người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê hoặc thuê lại trong khu công nghiệp".

Như vậy, trong trường hợp người sử dụng đất thuê hoặc thuê lại đất của người khác mà không phải là đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp thì người sử dụng đất đó không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho phần đất thuê, thuê lại đó. Đặc biệt, nếu một tổ chức thuê lại đất ngoài khu công nghiệp thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và cũng không thể có các loại giấy tờ có thể thay thế cho giấy chứng nhận QSDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai, vì những giấy tờ này chỉ dành cho hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy trong trường hợp này, nếu tổ chức sẽ xây dựng công trình trên phần đất thuê lại đó và cần thế chấp, bảo lãnh bằng công trình đó thì sẽ giải quyết ra sao?

Theo quy định tại tiết c điểm 1.2 khoản 1 Mục III của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT- BTP-BTNMT, thì hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ... Do nhiều phòng công chứng đã hiểu là trong mọi trường hợp, người sở hữu tài sản gắn liền với đất phải chính là người được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đó nên đã không công chứng hợp đồng thế chấp, bảo lãnh trong những trường hợp này. Dù vừa qua Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm đã có Công văn số 25/ĐKGDBĐ nêu rõ rằng, theo quy định tại tiết c điểm 1.2 khoản 1 Mục III của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP- BTNMT, thì người sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể khác với người được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng nhiều phòng công chứng vẫn còn do dự chưa dám chứng nhận.

Để giải quyết vướng mắc này, ngày 17-5-2006, Bộ Tư pháp đã có Công văn số 2437/BTP-HCTP  hướng dẫn Phòng Công chứng số 1 TP Hồ Chí Minh trong việc công chứng hợp đồng thế chấp bằng tài sản là bất động sản hình thành từ vốn vay giữa Công ty KC và Ngân hàng X. Công văn này có tính hướng dẫn chung để áp dụng cho mọi trường hợp tương tự khác, và được gửi cho tất cả các phòng công chứng trên cả nước để tham khảo.

Công văn này nêu rõ: "Việc Công ty KC (người thuê lại đất) sử dụng giấy chứng nhận QSDĐ của Công ty PMH (tức người cho thuê lại đất) để yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp tòa nhà SP (là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai) được Công ty KC xây dựng trên đất thuê của Công ty PMH là phù hợp với quy định hiện hành của pháp luật".

Ngoài ra, công văn này cũng khẳng định: Thậm chí, trong trường hợp Công ty KC không thể xuất trình giấy chứng nhận QSDĐ của Công ty PMH trong hồ sơ yêu cầu công chứng thế chấp Tòa nhà SP, nhưng có xuất trình hợp đồng thuê lại đất giữa Công ty KC và Công ty PMH, thì việc công chứng hợp đồng thế chấp này vẫn có thể thực hiện được bình thường. Bởi vì theo quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8-12-2000 về công chứng, chứng thực thì: " Trong trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, thì người yêu cầu công chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đó".

Như vậy, so với quy định trước đây của Nghị định 31/CP ngày 18-5-1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước, thì quy định này của Nghị định 75 đã mở rộng theo hướng chỉ cần có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng chứ không hạn chế là phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng. Do đó, hợp đồng thuê lại đất của Công ty KC trong trường hợp này cũng được coi là một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của Công ty KC.

Nếu các ngân hàng xét thấy Công ty KC thỏa mãn các điều kiện đối với khách hàng vay quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25-10-2002 và quyết định cho vay vốn, thì việc cho vay này là phù hợp quy định của pháp luật hiện hành. Phòng công chứng có trách nhiệm công chứng hợp đồng thế chấp trong trường hợp này.

Tuy nhiên, cần lưu ý là việc thế chấp này cần có sự đồng ý của người cho thuê, cho thuê lại đất. Vì theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 thì: "Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 điều này thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự". Mặt khác, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 17 của Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, thì khách hàng vay có nghĩa vụ: "Phải giao cho tổ chức tín dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà tài sản là bất động sản sẽ được hình thành...".

Do đó, trong trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng thì khách hàng vay phải giao cho tổ chức tín dụng giấy chứng nhận QSDĐ của khu đất mà tài sản là bất động sản sẽ được hình thành (trong trường hợp này giấy chứng nhận QSDĐ không nhất thiết phải là giấy chứng nhận QSDĐ do chính tổ chức đó được cấp mà có thể là giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho người cho thuê, cho thuê lại). Dĩ nhiên, chỉ khi có sự đồng ý của người cho thuê, cho thuê lại đất thì khách hàng vay mới có thể thực hiện được nghĩa vụ này.

Nguồn: báo Pháp luật Việt Nam

Các tin tiếp
Các tin trước
TIÊU ĐIỂM
Xem nhiều nhất