Một trong những điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2005 là đã chuyển từ bảo lãnh bằng tài sản cụ thể sang bảo lãnh đối nhân (không xác định tài sản cụ thể được dùng để bảo lãnh cho việc thực hiện nghĩa vụ). Do vậy, trong trường hợp người thứ ba (không phải là bên có nghĩa vụ) dùng một tài sản cụ thể thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ thì được gọi là cầm cố hoặc thế chấp bằng tài sản của người thứ ba, tùy thuộc vào việc có chuyển giao hoặc không chuyển giao tài sản. Do đó, các quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần phải có sự điều chỉnh nhằm thống nhất với Bộ luật dân sự về vấn đề này. Vì vậy, tại Thông tư liên tịch số 03, trong số các trường hợp đăng ký, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã hướng dẫn các trường hợp sau đây[1]::

Đồng thời, Thông tư liên tịch số 03 đã bãi bỏ một số hướng dẫn liên quan đến bảo lãnh và đăng ký bảo lãnh trong Thông tư liên tịch số 05, cụ thể như: Bãi bỏ điểm b khoản 1 Mục VIII về việc ban hành mẫu số 02/ĐKBL; bãi bỏ cụm từ “bảo lãnh”, “bên bảo lãnh”, “bên bảo lãnh mới”, “bên nhận bảo lãnh”, “bên nhận bảo lãnh mới” và “hợp đồng bảo lãnh”; bãi bỏ hướng dẫn về việc ghi nhận đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản hình thành trong tương lai trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai tại các điểm 4.1 khoản 4 Mục III, khoản 5 Mục III, điểm 4.1 khoản 4 Mục IV và điểm 3.1 khoản 3 Mục V[2]. .

2. Hướng dẫn cụ thể về các trường hợp đăng ký thế chấp

Một trong các trường hợp đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại khoản 2 của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, đó là “thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai”. Hướng dẫn này chưa thể hiện rõ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền đăng ký đối với trường hợp các bên thoả thuận thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không? Do vậy, khi áp dụng đã có những cách hiểu chưa thống nhất. Khắc phục điểm hạn chế này, Thông tư liên tịch số 03 đã quy định cụ thể một trong các trường hợp đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là “thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất; thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai)”[3]..

Đây chính là một trong những điểm mới quan trọng nhất của Thông tư liên tịch số 03. Theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 05 thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp tối đa là năm (5) ngày làm việc (căn cứ vào quy định tại Điều 130 của Luật Đất đai); đối với địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thì thời gian thực hiện việc đăng ký thế chấp có thể được tăng thêm, nhưng không quá mười lăm (15) ngày làm việc (căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 121 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). Do vậy, tuỳ từng vụ việc cụ thể, các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thể thực hiện đăng ký trong thời hạn ngắn hơn thời hạn Luật định. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, không phải tất cả các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đều thực hiện đúng thời hạn đăng ký và việc quy định thống nhất về thời hạn đăng ký cho mọi trường hợp là chưa hợp lý, nhất là đối với hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chứng thực hoặc đã có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở tổng hợp vướng mắc, bất cập, nhằm tạo thuận lợi cho người dân và tăng cường trách nhiệm của cơ quan đăng ký, song vẫn đảm bảo tính thống nhất của pháp luật, Thông tư liên tịch số 03 đã hướng dẫn như sau: “Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo quy định của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba (03) giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo” và “trường hợp hồ sơ đăng ký có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ”[4].

Một trong những khó khăn của tổ chức, cá nhân khi thế chấp tài sản gắn liền với đất là chủ sở hữu tài sản không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp tài sản có trên đất thuê) hoặc không có Giấy phép xây dựng hoặc quyết định phê duyệt đầu tư (đối với trường hợp thế chấp căn hộ nhà chung cư)… Điều này đã dẫn đến khó khăn cho người dân khi có nhu cầu thế chấp các tài sản này để vay vốn. Do vậy, Thông tư liên tịch số 03 đã tháo gỡ bằng cách hướng dẫn: “Trường hợp bên thế chấp là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới thì hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai hoặc hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực”[5]..

Ngoài ra, theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 03 thì trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, trong hồ sơ đăng ký không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc Bản sao Giấy phép xây dựng (quyết định phê duyệt dự án đầu tư) nếu hợp đồng bảo đảm đã được công chứng hoặc chứng thực[6]. .

Những hướng dẫn trên không chỉ đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, mà còn xác định rõ trách nhiệm của cơ quan công chứng và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khi người dân thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật hiện hành.

5.1. Để đảm bảo cơ sở pháp lý cho người dân thực hiện việc đăng ký thế chấp trong trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, tại khoản 8 của Thông tư liên tịch số 03, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã hướng dẫn: “Trong trường hợp bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu bên đã nhận thế chấp trước đó đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải giao lại giấy chứng nhận đó cho bên thế chấp để thực hiện đăng ký thế chấp theo hướng dẫn tại khoản 1 Mục này.Bên thế chấp có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản giấy chứng nhận và sau khi thực hiện xong việc đăng ký thế chấp, bên thế chấp phải giao giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp mà trước đó đã giữ giấy chứng nhận, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”.

Hướng dẫn trên sẽ khắc phục một bước tình trạng các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn khi nhận thế chấp bằng chính tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Do vậy, hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 03 về vấn đề này không chỉ phù hợp với pháp luật hiện hành, mà còn đáp ứng yêu cầu của thực tiễn hiện nay.

5.2. Một trong những hạn chế của Thông tư liên tịch số 05 là đã không phân biệt sai sót do lỗi của người yêu cầu đăng ký với sai sót do lỗi của cơ quan đăng ký. Điều này là không phù hợp, do vậy Thông tư liên tịch số 03 đã hướng dẫn trong trường hợp sai sót do lỗi của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì khi yêu cầu sửa chữa sai sót, người yêu cầu đăng ký không phải chịu lệ phí đăng ký. Hướng dẫn này nhằm tăng cường trách nhiệm của Văn phòng đăng ký, cũng như đảm bảo sự công bằng giữa cơ quan nhà nước và người dân[7]..

Theo hướng dẫn tại khoản 11 của Thông tư liên tịch số 03 thì “hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai; bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai được ký kết trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì trong hồ sơ đăng ký không phải thay bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba; thế chấp tài sản gắn liền với đất của người thứ ba, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba; thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ ba; thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba”.

Hướng dẫn trên là hết sức cần thiết nhằm tránh rắc rối cho người dân khi thực hiện công chứng và đăng ký hợp đồng bảo lãnh đã được ký trước ngày Thông tư liên tịch số 03 có hiệu lực. Mặt khác, hướng dẫn này sẽ góp phần đảm bảo tính ổn định cho các giao dịch bảo đảm đã được các bên ký kết và thực hiện.

Ngoài những điểm mới nêu trên, Thông tư liên tịch số 03 còn sửa đổi, bổ sung một số nội dung nhằm đảm bảo tính thống nhất với các quy định hiện hành như: thẩm quyền xác nhận hợp đồng của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao[8] hay việc thông báo của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cho các cơ quan có liên quan (cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan quản lý rừng sản xuất là rừng trồng)…

Có thể khẳng định những hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 03 sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các tổ chức, cá nhân khi thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và là một trong những giải pháp nhằm thúc đẩy các giao dịch trên thị trường được thực hiện an toàn, minh bạch.  

 

1] Xem khoản 2 của Thông tư liên tịch số 03

[2]Xem điểm 12.2 khoản 12 của Thông tư liên tịch số 03

[3]Xem điểm 2.3 khoản 2 của Thông tư liên tịch số 03.

[4] Xem khoản 3 của Thông tư liên tịch số 03.

[5] Xem điểm 6.1 khoản 6 của Thông tư liên tịch số 03

[6] Xem điểm 6.2 và điểm 6.3 của Thông tư liên tịch số 03.

[7] Xem khoản 10 của Thông tư liên tịch sô 03

[8] Xem khoản 10 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ