Nhà ở không chỉ là tài sản lớn, có giá trị của mỗi hộ gia đình, cá nhân mà còn là tài sản có giá trị của mỗi quốc gia, nó thể hiện nét văn hóa, phong tục, tập quán của mỗi dân tộc, của từng vùng miền. Sự phát triển nhà ở thể hiện sự phát triển kinh tế, bảo đảm ổn định xã hội của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.

Trong đời sống xã hội, việc cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm nâng cao đời sống của nhân dân. Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người, là nhu cầu chính đáng của mỗi hộ gia đình và là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Ðối với những người thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở thì việc tạo điều kiện hỗ trợ để họ có chỗ ở, giúp họ yên tâm trong lao động sản xuất và ổn định cuộc sống là một chủ trương lớn của Ðảng và Nhà nước và cũng là trách nhiệm của toàn xã hội.

Từ khi Cách mạng Tháng 8-1945 thành công đến nay, Ðảng và Nhà nước rất quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở của nhân dân ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Trong công tác phát triển nhà ở, chúng ta đã đạt được những kết quả quan trọng đáng khích lệ, nhất là việc xây dựng nhà ở bố trí cho các cán bộ, công nhân viên chức, những người làm công ăn lương.

Với chủ trương xây dựng nhà ở phân phối cho cán bộ, công nhân viên, trong khoảng thời gian từ năm 1960 đến năm 1990 Nhà nước ta đã đầu tư vốn xây dựng hơn 15 triệu m² nhà ở, trong đó có hơn 3 triệu m² nhà chung cư để giải quyết chỗ ở cho gần 30% số cán bộ, công nhân viên chức nhà nước. Có thể nói, chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc thực hiện thắng lợi công cuộc đấu tranh giải phóng dân tộc và phát triển kinh tế sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất.

Từ năm 1991, quán triệt Nghị quyết Ðại hội Ðảng toàn quốc lần thứ VI, Pháp lệnh Nhà ở đã được ban hành nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở và khẳng định quyền sở hữu nhà ở là một trong những quyền chính đáng và hợp pháp của nhân dân. Nhà nước thực hiện chính sách xóa bao cấp về nhà ở, đưa tiền nhà ở vào tiền lương, đồng thời từng bước tạo điều kiện, hỗ trợ để người dân tự cải thiện nhà ở thông qua các chính sách như: chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ, chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng cải thiện nhà ở theo Quyết định 118/TTg ngày 27-2-1996 và Quyết định 20/2000/QÐ-TTg ngày 3-2-2000 của Thủ tướng Chính phủ, chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê theo Nghị định 71/2001/NÐ-CP ngày 5-10-2001 của Chính phủ, chính sách hỗ trợ nhà ở cho đồng bào miền núi theo Chương trình 134...

Các chính sách này đã khuyến khích và thu hút được nhiều nguồn lực tham gia phát triển nhà ở, góp phần làm tăng quỹ nhà, tạo điều kiện để hàng triệu người dân có khó khăn về nhà ở tạo lập được chỗ ở hợp pháp và ổn định, phù hợp với điều kiện kinh tế của đất nước qua từng thời kỳ, đồng thời từng bước góp phần tạo nên bộ mặt đô thị văn minh hiện đại.

Chỉ tính trong 10 năm (từ năm 1991 đến năm 2000), diện tích nhà ở trong cả nước đã tăng khoảng 71 triệu m2 (từ 629 triệu m2 lên 700 triệu m2). Ðặc biệt từ năm 2001 đến nay, do Nhà nước có chính sách mở cửa, khuyến khích thu hút đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhà ở nên quỹ nhà ở trong cả nước cũng đã tăng lên nhanh chóng, bình quân mỗi năm tăng hơn 58 triệu m². Hiện nay cả nước có khoảng hơn 990 triệu m2 nhà ở với diện tích bình quân đạt khoảng 11 m2/người.

Bên cạnh việc khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư để tăng nhanh quỹ nhà tại các đô thị, Chính phủ cũng đã thực hiện chủ trương chuyển việc phát triển nhà ở có quy mô nhỏ, lẻ sang phát triển nhà ở theo mô hình dự án đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Bảo đảm việc phát triển nhà ở đồng thời với việc xây dựng đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, các trường học, nhà trẻ, các khu vui chơi giải trí và các dịch vụ đô thị khác, tạo điều kiện để nâng cao đời sống về vật chất và tinh thần của người dân.

Hiện nay, cả nước có hơn 1.500 dự án nhà ở đã và đang được triển khai thực hiện, trong đó có nhiều dự án nhà ở hiện đại, thu hút được đông đảo người dân có nhu cầu đến ở như các dự án khu đô thị mới Linh Ðàm, Ðịnh Công, Ciputra, khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính, khu đô thị mới Mỹ Ðình tại Hà Nội;  Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, An Phú - An Khánh, Nam Sài Gòn tại TP Hồ Chí Minh... Các dự án này không chỉ tạo thêm vẻ đẹp cho kiến trúc đô thị mà còn góp phần tạo bộ mặt đô thị của đất nước ngày một văn minh và hiện đại hơn.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở cũng đã và đang xuất hiện nhiều vấn đề vướng mắc, tồn tại cần khắc phục, nhất là khi chúng ta thực hiện cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh CNH, HÐH cùng với đó là tốc độ đô thị hóa tăng nhanh. Những vướng mắc, tồn tại thể hiện qua các mặt sau:

Thứ nhất: Mặc dù từ năm 1991, Nhà nước đã đưa tiền nhà ở vào tiền lương để người làm công ăn lương tự chủ trong việc tạo lập chỗ ở cho bản thân và gia đình, nhưng với cơ cấu tiền nhà ở tính trong tiền lương mới đạt từ 8 - 10%, trong khi giá cả ngày càng tăng cao, chi phí cho nhà ở ngày càng lớn so với mức tiền lương được chi trả, trong khi đó đã nhiều năm Nhà nước không bố trí vốn để đầu tư phát triển nhà ở, vì vậy những người hưởng lương từ ngân sách, đặc biệt là người thu nhập thấp không có khả năng tạo lập chỗ ở cho mình.

Thứ hai: Những chính sách khuyến khích, ưu đãi đầu tư phát triển nhà ở trước đây chỉ thông qua các ưu đãi cho từng dự án, thông qua các doanh nghiệp kinh doanh nhà mà chưa trực tiếp cho các đối tượng thụ hưởng, dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp chỉ quan tâm đến lợi nhuận, chú trọng nhiều đến việc phát triển nhà ở thương mại, nhà ở có tiện nghi cao, thu hồi vốn nhanh mà chưa quan tâm đến phát triển nhà ở cho những người có thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở như cán bộ, công chức, những người lao động làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc các khu kinh tế.

Thứ ba: Tình trạng phát triển nhà ở còn manh mún, tự phát, không phù hợp với quy hoạch, chưa bảo đảm yêu cầu về chất lượng và thiếu sự giám sát, hướng dẫn của cơ quan nhà nước dẫn đến phá vỡ cảnh quan, kiến trúc và ảnh hưởng không tốt đến môi trường sống.

Ðể tạo điều kiện hỗ trợ cho những người có thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở có khả năng tạo lập chỗ ở, năm 2005 Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, trong đó dành Mục 4 của Chương III quy định về việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê và thuê mua.

Có thể nói, việc Nhà nước có quy định về đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho những người thu nhập thấp được thuê, thuê mua là một trong chính sách mới và hết sức quan trọng, thể hiện sự ưu việt của chế độ ta.

Theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NÐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội trước hết thuộc trách nhiệm của Nhà nước, bên cạnh đó Nhà nước cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua. Ðối với nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng thì nguồn vốn được lấy từ ngân sách Nhà nước thông qua việc thu tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, trích từ 30 - 50% tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở, lấy từ ngân sách và các nguồn vốn khác.

 Như vậy, đây là quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, do Nhà nước quản lý để cho các đối tượng do Luật quy định thuê và thuê mua. Ðối với nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì do các chủ đầu tư tự bỏ vốn, khi xây dựng nhà ở cho các đối tượng quy định tại Luật Nhà ở thuê hoặc cho thuê mua, các chủ đầu tư sẽ được Nhà nước miễn giảm các khoản thuế, được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất và được hưởng một số ưu đãi khác trong thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở.

Luật Nhà ở đã quy định đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội là các cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao có thu nhập thấp và những người thuộc diện đã trả lại nhà ở công vụ mà có khó khăn về chỗ ở.

Với điều kiện phải thuộc diện thu nhập thấp và có khó khăn về nhà ở, cụ thể là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc chưa được thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc tuy có nhà ở nhưng diện tích ở bình quân dưới 5 m² sàn/người hoặc là nhà tạm, nhà hư hỏng hoặc dột nát. Việc xác định đối tượng là người có thu nhập thấp được căn cứ vào mức thu nhập bình quân hằng tháng của các hộ gia đình, theo đó mức thu nhập này không vượt quá năm lần tiền thuê nhà phải trả hằng tháng đối với trường hợp thuê căn hộ có diện tích tối đa là 60 m2 và không vượt quá bốn lần đối với trường hợp thuê căn hộ có diện tích tối thiểu là 30 m2.

Riêng đối với người thuê mua nhà ở xã hội thì phải có thêm điều kiện là có khả năng trả ngay lần đầu 20% giá trị của nhà ở được thuê mua, trong khoảng thời gian thuê từ 15 đến 20 năm, người thuê mua sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà mình đang thuê và trở thành chủ sở hữu của nhà ở đó.

Ðể người thu nhập thấp có thể thuê, thuê mua nhà ở xã hội, Luật Nhà ở đã có quy định cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội trên nguyên tắc bảo đảm chất lượng nhưng có chi phí xây dựng hợp lý để phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng nêu trên.

Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được chia thành hai loại khác nhau: tại khu vực đô thị phải xây dựng nhà chung cư, trong đó tại đô thị đặc biệt là nhà năm hoặc sáu tầng, tại các đô thị còn lại phải là nhà chung cư không quá sáu tầng. Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà nhưng không thấp hơn 30m2. Ở các khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ.

Việc quy định nhà ở xã hội phải thấp hơn bảy tầng và có diện tích căn hộ nhỏ hơn diện tích căn hộ trong nhà ở thương mại (từ 30 đến 60 m²) là để giảm bớt chi phí xây dựng, chi phí quản lý từ đó giảm giá thành cho thuê, cho thuê mua nhằm đáp ứng khả năng chi trả của người thuê.

Bên cạnh việc quy định cụ thể tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và các chính sách về miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất để xây dựng quỹ nhà ở này, Nghị định số 90/2006/NÐ-CP cũng đã có quy định về khung giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội làm cơ sở để UBND các tỉnh, thành phố ban hành bảng giá cho thuê, cho thuê mua cụ thể cho phù hợp với từng địa phương. Quy định này nhằm mục đích quản lý việc cho thuê, cho thuê mua theo đúng mục tiêu mà Luật Nhà ở đã đề ra là xây dựng quỹ nhà ở xã hội có giá cho thuê, cho thuê mua phù hợp mức thu nhập hằng tháng và khả năng thanh toán tiền thuê nhà của các đối tượng có thu nhập thấp.

Theo thống kê, hiện nay trong cả nước có khoảng 1,4 triệu cán bộ, công chức và có khoảng 800 nghìn công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Trong số đó, có khoảng 330 nghìn người có khó khăn về nhà ở, cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở.

Như vậy, quỹ nhà ở xã hội cần đầu tư xây dựng để cho thuê, cho thuê mua trong cả nước là rất lớn, dự kiến khoảng 11 triệu m², với tổng vốn đầu tư xây dựng khoảng 31 nghìn tỷ đồng. Ðể có khoản kinh phí này, bên cạnh việc đầu tư từ ngân sách Nhà nước thì cần khuyến khích các tổ chức, cá nhân khác tham gia đầu tư xây dựng, tuy nhiên trách nhiệm trước hết thuộc về Nhà nước.

Thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NÐ-CP của Chính phủ, Bộ Xây dựng đã hướng dẫn ba địa phương là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương lập Ðề án thí điểm xây dựng nhà ở để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Các địa phương khác trong cả nước cũng đang tiếp tục xây dựng Chương trình phát triển quỹ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến nay, sau gần một năm triển khai thi hành Luật Nhà ở và hơn sáu tháng kể từ ngày Nghị định số 90/2006/NÐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật có hiệu lực thi hành, việc triển khai đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội tại các địa phương, nhất là các đô thị lớn, các tỉnh có nhiều khu công nghiệp vẫn còn rất chậm.

Nguyên nhân do chính quyền địa phương chưa quan tâm chỉ đạo sát sao và chưa có kế hoạch huy động vốn để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở này tại địa phương. Về phía T.Ư, các bộ, ngành chức năng cũng chưa có quy định cụ thể về cơ chế đầu tư vốn và chưa lập kế hoạch vốn từ ngân sách Nhà nước để đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Luật Nhà ở đã quy định việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội trước hết thuộc trách nhiệm của Nhà nước. Trong Chỉ thị số 34/2006/CT-TTg ngày 26-9-2006 về việc triển khai thi hành Luật Nhà ở, Thủ tướng Chính phủ cũng đã xác định đây là nhiệm vụ quan trọng, các bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ được giao phải có trách nhiệm quy định cơ chế vốn và bố trí kế hoạch vốn từ ngân sách Nhà nước cho việc đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư có trách nhiệm bố trí quỹ đất, nhất là tại các dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành tối thiểu 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; lập Chương trình phát triển nhà ở của địa phương, trong đó có chương trình, kế hoạch phát triển quỹ nhà ở xã hội và lập kế hoạch huy động vốn để phát triển quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn.

Ðể thực hiện mục tiêu tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp, có khó khăn về chỗ ở có điều kiện cải thiện nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở thì các cơ quan có liên quan ở T.Ư và các cấp chính quyền cần quan tâm, chỉ đạo sát sao hơn nữa trong việc triển khai thực hiện. Chúng ta tin tưởng rằng, với sự quan tâm của các bộ, ngành liên quan và của UBND các cấp, nhất là sự đầu tư vốn kịp thời từ phía Nhà nước thì mục tiêu phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua sẽ đạt được kết quả đề ra.

Theo Báo Nhân dân