Cách hướng dẫn này của Bộ Xây dựng đã đưa ra các nội dung mang tính quy phạm phổ biến, nghĩa là có thể áp dụng cho các doanh nghiệp xây dựng nói chung. Từ nội dung tại công văn này, các doanh nghiệp xây dựng đã áp dụng như một quy định mang tính quy phạm phổ biến, dẫn đến tình trạng “bán nhà trên giấy”, “bán lúa non”, gây nguy cơ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

 
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng vẫn bảo lưu quan điểm hướng dẫn trên là “đúng”. Trong khi đó, Nghị định số 02 có hiệu lực từ ngày 30-1-2006, trước thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực nên có những quy định không còn phù hợp, thậm chí là trái luật. Mặt khác, theo Điều 39 của Luật Nhà ở, thời điểm chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua nhà ở hoặc thuê nhà ở là khi “thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng”. Nhưng theo Thông tư số 04/2006/NĐ-CP thì thời điểm áp dụng là ngay từ khi “chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật” theo giai đoạn đầu tư. Như vậy, cùng điều chỉnh về một vấn đề nhưng các qui định lại trái ngược nhau. Luật Nhà ở qui định, nếu có sự khác nhau của Luật Nhà ở với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở thì áp dụng quy định của luật này.

Ông Lê Hồng Sơn khẳng định, Thông tư số 04 đã cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ khi “chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư”, sớm hơn thời điểm được quy định tại Điều 39 của Luật Nhà ở” là không bảo đảm tính hợp pháp. Ngoài ra, Công văn số 03 còn dẫn Nghị định số 02 làm căn cứ trong khi Nghị định số 02 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 30-01-2006 (thời điểm trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực). Như vậy, từ thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực, các nội dung của Nghị định số 02 phải được rà soát để bảo đảm sự phù hợp với Luật Nhà ở.

Phương Thảo
Nguồn: Báo Pháp luật và xã hội điện tử